恒隆在香港面臨業績倒退，卻有心在內地重塑輝煌。

　　恒隆地產主席陳啟宗近日表示，恒隆地產將在內地市場投入51億美元建造購物中心。

　　作為排在新鴻基、長江實業之后的香港第三大地產商，恒隆地產未來幾年的重心將會明確地放在內地市場。作為港資商業地產開發商進軍內地的先驅者，恒隆在內地的擴張野心可見一斑。

　　10年內造18座商場350億不算多

　　根據恒隆的計劃，在未來10年，每年將在內地增加近20萬平方米的高端商業物業。最終將在沈陽、濟南、天津、無錫等地擁有十七八個商場，總投資額接近350億元人民幣。

　　350億元資金看似數額巨大，但業內人清楚，以這筆錢投資建設高端商業物業的話，資金額并不算多。

　　開發高端商場“很花錢”。

　　首先高端商場需要位于城市的頂級地段，開發商為此將在買地上支付不薄的費用。花大筆錢買完地塊后，開發商還將在之后的建設過程中面臨相比于普通中高檔購物中心高得多的成本支出。

　　以恒隆在上海開發的恒隆廣場為例，該商場位于黃金地段靜安區南京西路，眾多的國際一線品牌都已入駐該商場，該商場是上海奢侈品消費首選的場所之一。然而，類似恒隆廣場這樣，能夠塑造出高端形象的高端商場，都需要開發商不菲的投入。

　　“硬件是關鍵，頂級的商場在建筑材料、裝修材料上的選擇都是高標準的。例如以裝修而言，其在地板、天花板、照明方面的要求比普通的商場要高很多，Gucci品牌門店的裝修一平方米就需要花去兩萬元，這樣才能體現出品牌的頂尖檔次，而且這些裝修成本，Gucci自己不會承擔，因為Gucci、LV等奢侈品牌的入駐通常是‘被請的’，所以裝修是由業主來完成的。” 漢華商業管理機構的董事長高大豐這樣告訴記者。

　　甚至，開發商為了請動這些頂級品牌，還會免去它們的租金。但即便如此，零售品牌依然要面臨風險。如果商品賣不出去，它們就不得不面對各種各樣的資金流出，包括水電費、人事費、存貨的寄存費等。

　　香港業績倒退 內地籌資早有準備

　　為了在內地進行擴張，恒隆在資金方面早已開始做準備。去年11月5日，恒隆集團和恒隆地產宣布，恒隆集團將以37.48港元/股的價格出售給獨立投資者約2.94億股恒隆地產股份，再以同樣價格認購恒隆地產同等數量新股。轉手之間，恒隆地產約可募得109億港元資金。

　　這種以“先舊后新”配股的方式，在盛富資本國際有限公司總裁黃立沖看來，優勢在于效率較高，最快可以在數日內完成融資。由于商業地產投入大、回收周期長，在未來幾年恒隆地產擴張步伐加大的背景下，其不得不提前準備以籌集足夠資金。

　　這筆剛籌得的109億港元的資金還沒捂熱，就要立即投入到內地市場。陳啟宗表示，兩年內恒隆地產在內地的投資額就將達到110億港元，而這還僅僅指建筑費。

　　如果以這約110億港元的資金來拿地的話，也只夠恒隆在內地拿3幅地。不過，按照陳啟宗的說法，恒隆目前手頭上仍有200億港元資金可用于支付未來買地的費用。

　　在內地大手筆投入的同時，恒隆在家門口——香港卻沒有賺足錢。

　　2010年下半年，恒隆營業額及基礎純利(已撇除投資物業重估收益) 分別按年下跌74% 及77% 至25.21 億元及12.75 億元。下挫的主要原因是該公司在香港并無物業銷售，期內僅售出價值300 萬元的6 個泊車位，較2010年同期錄得的75.11 億元物業銷售額明顯減少。

　　目前恒隆在香港仍有1500個單位未推出市場，大部分單位均位處市區，且是全海景單位，但由于目前公司手頭未有其他新的項目，所以會惜售這些單位。

　　“假如售出所有單位，該公司將可變現總計約80 億元的發展盈利。恒隆唯一一個發展中項目——位于跑馬地的18 幢獨立屋，最快將于2013年落成后為公司帶來約10 億元的銷售收入。”海通國際在一份報告中這樣指出。

　　日后以上出售單位所回籠的資金，也將投入到內地市場的開發中去。

　　“由于集團去年底配股，已籌集超過100億元，加上手頭現金、可套現出售的單位等，料可用現金額高達500億元，足夠支持業務發展需要。”陳啟宗表示。

　　恒隆對內地投資的看重，是由內地有力的投資收益所支撐著。根據恒隆地產2009年至2010年的年報顯示，恒隆地產來自內地的物業租金收入和純利均增長14%，相形之下，香港租賃收入增長偏小，收入和增長幅度分別為6%和4%。這樣的趨勢在2010年下半年得到了進一步的深入，2010年下半年，恒隆的核心投資物業租賃業務的收入持續增長，較上年同期上升13% 至25.18 億元，其中在香港的租賃收入按年躍升9%，內地的租賃收入更增加19%。后者占公司整體租賃收入的比例由2010 年上半年的42%上升至45%，6 個新項目于未來數年推出后，有關比例將進一步上升。

　　這或許是恒隆地產戰略轉移的重要原因。

　　截至去年年底,恒隆集團來自內地的收入比重為48%,恒隆地產為45%。陳啟宗說,去年很可能是香港收入最后一次多于內地。下財年起內地收入比重將超越香港。香港沒進度，內地動作大，但陳啟宗表示未來焦點放在內地，但無意退出香港。

　　上海項目租金攀升

　　目前恒隆在上海共有兩個項目，位于南京路的恒隆廣場和位于徐家匯的港匯廣場。在1999年Shopping Mall還是一個非常新鮮的名詞時，港匯廣場進入了上海人的城市生活中。當時港匯廣場不僅是國內首個真正意義上的Shopping Mall，并且13萬平方米的購物空間也使其成為了當時全亞洲最大的購物中心。

　　目前港匯的國際品牌已達到73％，其中入駐了許多其他百貨公司所沒有的品牌。陳啟宗所提到的購物中心租金收入高過恒隆寫字樓租金收入的現象，在港匯廣場近年來商鋪租金攀升中可以得到明顯的映照。

　　在十多年的時間里，隨著港匯入駐品牌的更新換代，港匯商鋪的租金也在不斷水漲船高。

　　十年前，港匯地下一層入駐的首批租戶里有肯德基，而如今，再從地鐵徐家匯站通向港匯地下一層時人們會發現，肯德基早已被國際時尚服裝品牌ZARA所代替，肯德基已經難以承受港匯上漲的租金壓力。

　　隨著港匯定位升級、入駐品牌檔次的提升，港匯地下一層的租金在ZARA剛入駐時達到了75元/平方米/天左右。恒隆地產在上海開發的另一項目——恒隆廣場的高端形象更為突出。

　　自2001年開幕以來，眾多世界頂尖品牌在恒隆廣場內開設專賣店，有些甚至專門將其在中國內地的首家專賣店甚至旗艦店落戶于此，恒隆內入駐的一線品牌有Hermes、Louis、Vuitton、Cartier、Dior、Celine等等。

　　恒隆地產在上海開發的兩個項目都為恒隆地產的租金收益增添了不俗的貢獻。根據恒隆地產的業績公告，港匯廣場與恒隆廣場的租金都在持續攀升。

　　恒隆二線城市低價拿地，建頂級商場

　　拿地相對便宜是所有進入二三線城市的開發商的共識。

　　恒隆地產主席陳啟宗正在率領恒隆將高端商場搬到二線城市，這無論是對開發商還是零售品牌，都可能是一次冒險，但同時優勢與前景也相當樂觀。

　　沈陽項目已滿租，濟南項目還未落成已預租超八成。

　　對于商業地產開發商而言，在經濟水平日益提升的二線城市，當地政府一直希望有頂級商場的進入，這無疑提高了城市的檔次與形象。但是這其中，有些城市的居民的消費能力、消費人口還未能支撐起頂級商場的運營，與此同時開發商卻需要掏錢投入建設，在這樣的情況下，開發商與政府就會達成互相滿意的合作——開發商拿地價格或許會低一點，又或者能夠配比到一定的住宅土地。

　　“盡快進入二線城市另外一個好處是，作為品牌的先驅者，會較快地在當地居民中得到認知與認可。” 漢華商業管理機構的董事長高大豐說道。并且在他看來，開發商在一座城市做頂級商場的話，做出一個產品就已足夠。以上海為例，除了恒隆地產在上海有恒隆廣場、港匯廣場之外，另外兩家港資的巨頭商業地產開發商新鴻基和中信泰富分別有國金中心以及中信泰富廣場項目。

　　在頂級商場開發中，港資開發商集中、各持一片天下的局面值得留意。“亞洲的經濟體中，最早是日本和中國香港發展起來的，因此香港具有大量的國際品牌的總代理，在亞洲操作頂級品牌的營銷是一等一的，并且港資開發商在香港開發的物業本身都是自己持有，其物業已經招了各大品牌，當進入內地時，這樣的優勢會讓其招商更為方便。”高大豐繼而說道。

　　恒隆地產在上海以外的二線城市項目進度也非常順利。

　　位于沈陽的皇城恒隆廣場已于2010 年6月落成，于開幕時已全數出租；下一個將會竣工的項目是位于濟南的恒隆廣場，將于2011年8月落成，其中86%已預先租出，其中50%~60%租戶屬國際品牌，80%用作開設旗艦店，新引進的品牌近100個。

　　陳啟宗介紹，目前恒隆在內地的項目主要有兩種模式，一種是單一商場，另一種則是綜合性項目，包含寫字樓、商場、酒店等。其中沈陽、無錫項目就是綜合性項目。2010年公司投資內地的金額就達到400億港元，涉及發展項目共7個，未來集團仍將會在內地一二線城市繼續拿地，而恒隆的兩種模式也將在這些地區繼續復制。　　

　　未來中西部和東北地區的奢侈品零售業更有潛力

　　恒隆地產目前的土地布局的城市位于長三角、珠三角、中部或東北地區。

　　“珠三角的高端商場的市場空間我并不是很看好，因為珠三角地區的居民消費習慣是去香港購買奢侈品牌。中西部和東北地區我認為是有很大潛力的。”湘財證券商業零售組的王俊杰告訴記者。

　　在王俊杰看來，中西部地區的經濟增長雖然沒有提高廣大公眾的收入，但卻使得小部分人的財富獲得飛快的增長。

　　“中西部依靠投資拉動經濟，政府通過國有企業進行投資，使得國有企業員工福利增加，這部分人會投資房地產，從而進一步提高自身收入，因此在中西部，有高端奢侈品消費能力的人群是有的。”

　　但是目前在中西部的二線城市中，由于缺乏頂級商場，具有高消費能力的消費者便無法在當地進行消費，只能前往周邊的一線城市進行財富消化。

　　在“富者愈富”和財富集中的趨勢下，二線城市對頂級商場和奢侈品的需求不斷增強。“中高端百貨和奢侈品未來將實現快速增長，實際上，中國近年來奢侈品消費瘋狂增長，2009年，在全球奢侈品市場受到金融危機沖擊的情況下，中國奢侈品市場銷售額則毫不受影響，實現銷售額50億美元左右，遠高于2008年30億美元的銷售額，增幅居全球第一，未來幾年我國的奢侈品消費仍將會實現快速增長，而奢侈品和高端商品消費的增長將會刺激中高端百貨公司銷售收入的增長。”王俊杰表示。

　　看好長期租金收益
　　
　　“除非被迫，否則不愿意賣”

　　陳啟宗亦指出，與商場相比，寫字樓的升幅并不大，租金收入還是主要靠商場收益。

　　“租金收入方面是最能夠控制的，我們有百分之十幾的增幅。上海高級商場的租金升了19%左右，升幅相當大，我們也想不到升得這么厲害，去年升了29%，好得不可想象，未來還會繼續上升。”陳啟宗表示。

　　陳啟宗又稱，今年上半年內地租金收入占恒隆地產46%，且內地租金升幅高于香港，這是由于內地業務未成熟，收入幅度偏高。

　　“在內地我們不會賣的，除非被迫，否則我們不愿意賣，我們是單純收租的。”
　　（理財一周報　記者裴浩慈）