出品/聯商專欄

撰文/王瑋

近來恒大地產所面臨的危機成為了行業關注的話題。對此，筆者還是傾向要相信制度優勢和政府的能力可以最終把損失控制在最小的范圍內。不過恒大事件引起我關注的已經不是負債而是恒大所擁有的1.4萬億的資產。我理解主要是土地和房子。

我首先想到了必勝客的這張披薩餅的定價圖。必勝客有四種規格的披薩：6寸-9寸-10寸-12寸。如果你用圓面積和每種規格的披薩重量去核對，那么基本上9寸的就是2個6寸，10寸的就是3個6寸，而12寸恰好就是4個6寸。見圖1。

圖1: 必勝客四種規格的披薩的重量和單價

因此，如果一個人點一個6寸的披薩需要40元，那么兩個人、三個人乃至四個人如果分別點9寸、10寸和12寸的披薩，則每個人的單價變為為35元、33元和27元。恰好呈現一個典型的二八分布。見圖2。必勝客的定價遵從了所有網絡事物所具有的共同屬性。小小的必勝客的定價其實蘊涵了網絡思維的大道理。根據網絡思維，在這個世界上凡是你說的出名字的事物，無論是生物體、社會組織、城市和公司都受二八分布的冪次法則的控制。PayPal的創始人彼得·蒂爾稱之為“宇宙的法則和宇宙最強大的力量”。

圖2：必勝客單價的隨規格放大的遞減

一個事物呈現二八分布說明其進入了一種穩定的秩序。而所謂的平均分配或線性遞增其實都是源于我們人類大腦思維的認知局限，或者“成正比”的奢望。

最近群里看到一個段子，說的是在美國的一個商學院里，因為大部分同學都主張社會財富的平均分配，教授沒有評論，只是讓大家做了一個實驗：從此班里每個學生的成績都取平均成績，這樣，大家都沒有了壓力，也不會有人不及格了。結果第一次考試大家都得到了B+的成績。

但是那些努力的同學想我再努力也不會得到更好的成績，從此放松學習。那些本來就不及格的同學想反正有成績好的同學頂著，課也不用去上了。第二次大家的成績都變成了B-，第三次變成了C。

這時，一些學生找到教授說不能再這樣了，不然大家都要不及格了。教授回答，平均分配的結果就是這樣，雖然在短期內一些人得到了好處，但是這點好處很快就會消失，結果就是普遍的貧困化。回想一下我們改革開放前的那段歲月不就是這樣嗎？

我們都知道甚至憤恨財富二八分布的不均現象，卻沒有想到其背后所蘊含的規律。通過這個段子的解釋可以幫助我們理解為什么二八分布才是穩定的秩序和狀態。

（當然二八曲線的陡峭和衰減程度則是我們應該努力控制和改善的，但這是另一個話題）。筆者由此想到了2017年萬達出售77個酒店給富力。

萬達的成本價是337億元，大約每一個萬達酒店的均價約為4.4億元。萬達的酒店的品質是有目共睹的，萬達可以把酒店的成本控制在這個水準不是萬達酒店的品質不好，而是體現了萬達的拿地本領所帶來的成本優勢。

最后，萬達以199億元與富力成交，在賬面價上打了5.9折。但是從市場價看，萬達是賣賺了。

申萬宏源2017年就有一個分析，說萬達的77個酒店的盈利不到10個億，就按10億計算，并且給予10倍的市盈率（當時萬達市場上的市盈率只有7到8倍），所以萬達的77個酒店的價格最多值100億元。最后，富力是打掉牙齒往肚里咽自己最清楚（褒義的：敢做敢當沒有怨言）。

由此，我想到了目前恒大的1.4萬億資產應該打多大的折呢？我覺得這才是所有有關方面應該關注的問題。無論是政府，還是銀行或是投資人以及潛在的購買方。

現在看來，2017年的萬達還是要比現在的恒大幸運，因為當時只有萬達一家需要急售資產，整個大環境經濟運行也比目前穩定，沒有疫情的影響等。

最后，我要說的是，我們的企業應該放棄那種線性思維的發展邏輯。我相信恒大對于資產的估價一定是按一個6-9-10-12寸披薩賣40-80-120-160元線性外推的。這就是問題的根源所在。

而且我相信恒大之前的發展戰略的預測和制定也都是按這種線性思維的邏輯外推的，所以才敢如此借債鑄成了今天的困局。

本質就是違背了市場和經濟的基本運行規律。這點，不僅是對恒大，也應該引起所有其他地產企業或任何以線性思維制定發展戰略的企業的警醒。