多位資深操盤手縱論杭州商業發展現狀，差距在哪？
聯商網消息：5月28日，港資房企恒隆107億拿下杭州最貴地塊，引發行業熱議。隨著恒隆的入駐，杭州商業也讓人有了更多的期待。恒隆地產是優質港資發展商代表，旗下恒隆廣場被視為高端購物中心代名詞，它的到來注定將為杭州商業抹上不一樣的色彩。
《聯商網》特別策劃“杭州城市商業冷思考”，一起來關注杭州資深商業操盤手如何看待恒隆入局？會不會改寫武林商圈格局？又會在杭州掀起怎樣的商業風潮？值得每一位在杭商業地產人士的思考。
為此，6月28日晚，聯商高級顧問團特別組織了主題為“杭州城市商業冷思考”的第28期線上沙龍。本期沙龍由聯商網副總經理、聯商知了殼負責人方獻禮主持，并邀請了西溪印象城總經理屠芳、國大集團商業管理分公司常務副總裁俞雷、奇客巴士及棲悅城創始合伙人王劍強、杭州天虹購物中心助理總經理戚奇佳、聯商高級顧問團成員郭歆曄參與線上討論。
Part1
恒隆入駐杭州帶來哪些影響？
恒隆作為全國性開發企業，保持了港企業特有的情懷，所造商業令人印象深刻，面對如此“巨鱷”，杭州商業人持何種態度？
同為武林商圈，未來與恒隆直接“做鄰居”的國大想必感受頗多。俞雷表示，杭州的全國性大佬已經不少，恒隆來是好事，但要說對杭州商業改變的標志性，可能還不及當年萬象城開啟杭州購物中心時代的意義；事實上，恒隆來了，是武林商圈的升級，這是利好，相比其他省會城市，如南京的新街口等，武林商圈早應加大更新力度了，這是一個城市商業發展的必然驅動力。
恒隆會給商圈內的現有商業帶來影響，那遠離武林廣場的區級商圈的心態如何？地處城西商圈的西溪印象城近年來發展勢頭很猛，對恒隆入駐是持歡迎和期待態度的。
屠芳認為，看看目前市中心延安路一條街上，銀泰武林總店、in77，西湖銀泰城，加上被托管的杭百……已經被銀泰統治，隨之而來的是每個商場品牌的雷同，杭州的商業需要一些新的同行，帶來不同的新品牌。對恒隆的期待，是希望杭州也有個標志性的打卡點，就像成都太古里、上海K11，但恒隆能否擔此大任，有待時間檢驗。事實上，恒隆的聚合效應不會影響西溪印象城的相關經營，因為武林輻射的是整個杭州、乃至浙江，但西溪印象城以做好城西商圈為主。
好的項目進來，意味著品牌商家的選擇性更豐富，近年來在“黑科技領域”發展迅猛的奇客巴士有什么感受？王劍強表示，杭州由一條延安路向多商業中心發展的格局已經形成，商業發達的城市必須要存在不同形態的商業體，這是競爭環境導致的，但杭州缺失這種競爭，恒隆尤其是奢侈品類的操作經驗十分豐富，對杭州來說是利好的。入駐武林廣場后，勢必會打破商圈人流和車流動線以及業態組合，至少會激發目前存在商業的主動變革的動力，與杭州大廈、武林銀泰、國大城市廣場等商業一同將整個商圈的商業集中度提升。不過雖然上海恒隆廣場做的還可以，但要在杭州繼續做奢侈品，市場如何有待證明。
聯商高級顧問團成員郭歆曄認為，前期來看的話，由于地位偏后且規模有限，恒隆最多也就新引入了個別首店或從杭大拐跑個別大牌，對商圈影響估計不會太大，除非能和對面的華潤綠城項目聯手優勢互補。如加上規劃中的二期項目并能聯通地鐵站，則勢能有望提升，與一旁的銀泰、對接的華潤杭州中心協同優勢互補。如果恒隆、華潤進展順利，或有望形成如成都春熙路太古里和IFS隔街雙贏的格局，整個武林商圈東西兩翼起飛，地下的杭州大廈中央廣場勾連東銀泰、恒隆，西杭大和國大。
Part2
當前杭州商業是否仍未改變百貨主導的局面？
根深葉茂的百貨業態，是杭州商業水準的最好代表，杭州大廈、銀泰百貨是全國標桿。如今商業變遷十余載，萬象城開啟杭州購物中心時代后，不少知名購物中心已然入行，是否意味著杭州商業改變了百貨主導的局面？
俞雷稱，杭州的百貨仍然占據一定地位，牢牢把握了銷售頭把交椅，但從全杭州總量來說，購物中心已經占據大部分份額，從整個城市的市場份額來看，已經是購物中心的天下了。
杭州天虹購物中心助理總經理戚奇佳表示，百貨和購物中心并不沖突，完全可以融合，目的就是客流，杭州天虹也是為了客流，去百貨和超市后，形成了顯著的餐飲、兒童業態兩條腿走路的局面，加上健全的生活配套和一部分零售，能滿足周邊絕大部分社區居民的需求，也能快速占領城東板塊。想在杭州再做一個百貨店，不是一般企業能完成的，百貨雖然也在增加餐飲等輔營業態，但受制原來的高租金和固有思維，做的并不徹底。
王劍強則認為，根深葉茂的百貨業態，但隨著萬象城、來福士、大悅城等項目進入，杭州商業正豐富多彩，雖然主要勢力還是銀泰和杭大，但購物中心的崛起不容小覷，購物中心的未來一定是區域化、社區化。同時，社區商業發展也迫使城市中心商業改變，改變經營策略、結構等等，因此未來商業發展將會是兩個方向：一是在城市中心的商業體以實體高端店為主導，二是生活社區化。
屠芳從百貨和購物中心的區別入手認為，百貨注重經營商品，購物中心注重經營場地，所以購物中能滿足區域顧客休閑、娛樂、社交的需求，而百貨在重大節日集中購物，依舊發揮著其主導作用。同時，援引王劍強總的觀點，并表示，未來商業的兩個方向：一是在城市中心的商業體以實體高端店為主導，滿足品牌購物的需求；二是購物中心在承擔購物功能的同時，更多承載體驗（包括餐飲、培訓、兒童娛樂）等社交的功能。購物中心區域化，會越開越多，百貨商場則會集中化。
方獻禮總結：杭州百貨店的經營格局并沒有改變，而百貨在重大節日集中購物，仍舊發揮它的主導作用，目前依然是銀泰和杭州大廈的天下，但是購物中心，尤其社區購物中心，及其其他業態確是會突顯越來越旺盛的生命力。整體而言，百貨店的占比越來越小了。
Part3
武林商圈光環是否在退化？其他商圈有哪些發展機會？市場空間是否飽和？新技術互聯網時代，對商圈是否有影響？
隨時經濟和軌道交通的發展，杭州走向多中心的趨勢不可阻擋。城市發展的初級階段，供應集中在少數核心區域，但如今供應已經進入新常態；武林商圈的城市更新速度不快，相比其他城市的核心商圈，在建筑格局、空間體量等方面都落后了，但是杭州市政府已經在推延安路國際街區改造，這一輪杭州中心、恒隆、電子信息大樓等大項目的拆遷和新建，結合我們現有的這些項目，相信武林商圈會有大的升級改觀。這是俞雷對武林商圈目前最直接的感受，且他認為，市場空間是否飽和是有時間參數的，目前杭州過千萬平米體量的商場，對應杭州900多萬人口，短期看肯定是過了。不過恒隆這塊地也標志著杭州的商業土地從野蠻生長的增量時代，慢慢進入存量更新時代，相比前幾年的推地，新的商業用地的推出已經開始放緩，而開始出現城市更新的商業項目。
相對俞雷的杭州多中心化而言，王劍強則表示，杭州的商業還不足以多中心，高鐵西站的開通會是另一大變革，未來商圈西化是趨勢，同時，地鐵站點會加速多中心社區化，百貨零售也會折扣化。
屠芳表示，杭州商業地產的重新洗牌是必然的，但還沒到 上海的人均1.4平米的密集度，事實上，社區商業的崛起，又消滅了更小的一個群體：街邊店。
不管是科技賦能還是新零售，智慧型商場一定是未來的趨勢。西溪印象城已經和口碑做了幾次嘗試，如今年周年慶期間口碑的服飾抵扣券預售，就是線上線下的打通。未來西溪印象城還會嘗試無人售貨機的積分兌換、會員客流人臉識別等等。
戚奇佳認為，作為城市商業中心的武林商圈整體銷售額肯定是上升的，但是輻射力不如以往；多商業中心是一個城市商業化程度的必然過渡，人口紅利足以支撐區域商業中心的發展，也會淘汰未形成區域商業中心的零售店，所以聚集會更安全。
郭歆曄認為，從客流來看，由于杭州東南西北已經形成各自大大小小商圈，日常消費習慣已變為就近閑逛、吃吃玩玩，但目的性購買高價時尚商品上，延安路和武林的百貨仍保留有一定優勢，但也今非昔比。目前看，錢江新城、余杭、濱江、蕭山、城北、城西、下沙都有大量項目，單看人均商業面積有點飽和，但具有運營資源的優質項目占比也就2-3成，所以從結構來看，又是不足的。
方獻禮總結：經過調改，武林商圈的首位度進一步提升，但是其他商圈也各具特色；隨著區塊經濟崛起和軌道交通的擴展，杭州走向多中心是不可阻擋的，事實已經證明，杭州已經是多中心了；目前杭州商業的投放已經到了高峰期，后面逐步回落，然后進入二次三次的調改階段；未來的競爭，是商店之間的競爭，更是商圈之間的競爭，新技術及互聯網平臺會助推商圈的發展，但是真實成效還有待于檢驗。
Part4
如何看待杭州商業水準和目前的格局？與其他優秀的商業地產城市相比差距在哪？
俞雷認為，要說城市地標，對華潤的杭州中心有期待。杭州人口的規模和密度還不足，杭州正在向新一線發展的過程中，而商業的規模一點都不少，所以我們還需要給他更多的時間來適應。目前來看，杭州商業的模式不夠豐富，像商業街的發展和上海這樣的商業發達地區比，差距很大，很少有特色明顯、人氣旺、銷售好的商業街。尤其是受限人口基數和操作能力，商業的定位分化不足，雷同項目較多。像國大城市廣場這樣定位獨特，品牌組合差異性比較大的項目不多。
郭歆曄表示，和上海香港比，杭州外資項目央企項目和大型奧萊較少，下沙百聯奧萊其實在海鹽，優質商業企劃案較少，活動類型不夠豐富，品牌不夠國際化，而且相對于杭大的面積，杭州中心和恒隆都偏小了點，兩者最好能合作互補。
屠芳認為，杭州缺少地標性建筑，但杭州商業所表現出來的購買力是排在全國前列的，比如杭州大廈、武林銀泰，都在全國前列。
戚奇佳認為，杭州缺少一個中心項目，類似于蘇州中心，業內人士進去一看，這個不太像是做商業的，但確實在做商業，而且看商業，又是傳統商業，不像生意人，但是盤算著一個更大的商業格局，也形成了一個絕對的城市商業中心。
王劍強稱，杭州要跳出杭州看杭州。用孫正義的時間機器理論，可以跟世界大灣區城市去比較，科技帶來信息也帶來未來革命，杭州有世界級的企業，卻少了世界級城市的人口。
方獻禮總結：杭州缺少讓人眼前一亮的地標性建筑，例如缺少個真正意義上的“杭州中心”。杭州商業的模式不夠豐富，商業街的發展和上海這樣的商業發達地區比，差距很大，很少有特色明顯、人氣旺、銷售好的商業街。但杭州的商業有自己的特色，杭城人民喜歡的才是最好的。
（組織：聯商高級顧問團 整理/聯商網 陳寧輝）
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