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撰文/羅秀玲

“每個城市都應該有一座超級百貨，而福州的超級百貨就是東百中心”。

談到自己耗時四年不斷升級的又一“作品”，東百商業執行總裁袁幸福的高興之情溢于言表。而這句話也是袁幸福對于商業發展現狀以及面對不確定時代尋求商業破局的思考與總結。

在這座矗立于福州東街口的“超級百貨”的整體帶動之下，僅僅用時3年，東百商業的百貨市場銷售份額就從18年的42.06%提升至2021年63.31% ，在百貨業態模式式微的今天，再次逆襲完成了一次里程碑式的升級跨越。 

面向自己

做有價值的突破

“每一次的調改，其實也是對自己的升級�！�

袁幸福敢于“折騰”、善于“折騰”，所以在零售行業他有一個響當當的稱號——調改狂人。這個標簽背后，是袁幸福不斷突破自我的最好驗證，而不斷尋求自我突破的源動力則來自于他對于行業的深度思考和持續學習。

▲袁幸福

百貨項目調改的成功與否，取決于對項目的經營洞察、對市場的精準研判和對未來的預測把握，基于項目未來成長性去設計每一次的調改策略，在舊項目中做出新組合，以達到“銷售規模增長、利潤坪效提升、品牌級次跨越、服務未來用戶”的升級目的，這是袁幸福對于一個商業項目調改是否成功的理解。而作為每一次重大調改項目的領航人，袁幸福要做的不光是具有遠見的商業升級決策，更多時候也需要面向自己做出復盤與突破。

“商業調改憑的是專業基本功，而每一次調改成功后的歸零再出發，是對自己的調改升級�！睆拿瘶I到銀泰、從銀泰到東百，回顧歷次重大調改項目的經歷，袁幸�？偨Y道。而從廈門大學再到清華五道口的學習經歷，則是對自身的升級與突破。也正是在這樣的歸零再出發的自驅力以及不斷向前拓寬的學習力的推動下，驅動著袁幸福持續攀越一座又一座的“調改高峰”。 

面向城市

做有價值的商業作品

“如果你只面向競爭做調改，項目的成長性是有限的�！碑斘覀兞牡竭@次東百中心作為超級百貨再次進行3.0調改升級的時候，袁幸福提到。

“品質”是3.0調整的核心，而品質不光是指項目。通過項目的升級，提升城市生活品質，這是袁幸福做每一次調改升級的初心。

而這個初心也被貫徹到了這次東百中心調改策略當中，做強優勢品類、擴大首店陣營，“百貨的核心競爭力還是內容端的迭代”，袁幸福說道。

此次升級即將在9月30日結束，東百中心又將再一次帶給顧客更多新驚喜，一大批首店也即將“登陸”亮相。

▲東百中心效果圖

《聯商網》了解到，在這一輪品牌調改中，東百中心福建首店梯隊中將再添十員猛將，從“播種”到孵化，從快速成長到搶占市場份額，更多的品牌以及越來越多的新興品牌已然將東百中心作為了進入福建市場的“首選地”。

高端化妝品TOM FORD正式亮相東百中心，而隨著TOM FORD的加入，東百中心的國際化妝品陣容已經基本集結到位。東百中心一線化妝品品牌數自2017年的7個增長到2021年的37個，銷售規模也自2017年8000萬到2021年度8億目標實現近10倍速增長，而到了2022年，高化銷售規模必然突破10億目標。

除了持續擴大高化作為東百中心第一品類市場規模之外，此次調改也積極嘗試布局新消費品類，探索未來年輕用戶的消費需求，像今年在線上爆火的韓國女裝品牌CHUU，當前還正處在一線城市試水線下零售階段，而在主動接觸之后，雙方在服務未來消費者的商業理念上一拍即合，破格提速進駐東百中心，也將隨著此次調整一起亮相。

而如果說CHUU的加入是東百中心主動布局新興消費品類理念下的一次成功“播種”，那代表著高端奢侈的蕭邦精品店的進駐，則再一次的彰顯了東百中心在品牌級次的再提檔和持續引領的硬實力。

從首店引進情況來看，3.0的東百中心除了引領和滿足客群需求的同時也凸顯了面向未來的創新嘗試和主動布局。除了在品牌升級和首店引進上下足功夫交出答卷之外，東百中心這座超級百貨也開始打出體驗牌——打造城市客廳。

▲城市客廳效果圖

根據規劃，東百中心計劃在7層打造“城市客廳”，在城市中心里開辟全新社交場景，在場景體驗全面優化的同時打通7樓的客流動線，為CHUU、MLB旗艦店、FILA FUSION、中國李寧等潮牌在7樓高樓層實現千萬柜目標的可能性提供流量保障，同時打造出了集全新形象、全新場景和全新體驗的“最新樓層”，為“高樓層創造高產出”打造全新解決方案。

“未來3年，東百中心的年復合增長將超20%” 當被問及此次3.0全面調改升級之后的未來目標時，袁幸福堅定說道。 

面向未來

做堅持價值的長期主義者

如果說，調改升級是面向經營發展、市場變化、用戶需求下的主動求變，那東百商業智慧零售的推進則是袁幸福面向趨勢、面對不確定性時代下的主動應變，主動做“播種人”、堅持做有價值的長期主義者。

“數字化的進程和發展，對于行業乃至于社會來說都是不可逆的趨勢。”袁幸福如是說道。

根據東百集團財報披露，2021年上半年，各門店線上直播超440場，運營社群超860個，線上銷售總額1.28億，同比增長334.69%，通過深耕私域，新增近26萬新會員，東百商業總會員數已達到250萬。

從2020年正式上線布局智慧零售業務，將業務升級到戰略層級推進，并明確了線上實現倍增的計劃目標，東百商業的智慧零售業務開足馬力狂奔，不僅是業務形態發生了顛覆性的變化，商業在組織和體系方面的不斷升級，也實現了組織能力對智慧零售業務的全面保障。

通過新業務的小步快跑和組織體系的底層保障，如今已然形成了以“會員數字化、導購數字化、商品數字化”為核心抓手的東百智慧零售業務體系，驅動著東百線上業務加速奔跑。袁幸福的目標，今年線上銷售額將會突破兩億，而隨著東百智慧零售的縱深推進，未來線上平臺將會實現連年倍增。

面向行業

做有價值的行業貢獻

“在中國的各級城市里，依然有大量的存量項目是可以開發出更大經濟價值的”。當被問到怎么看待中國商業趨于存量飽和和眾多項目經營維艱的問題時，袁幸福說道。

研判一個存量商業是否有調改及開發價值，其天然擁有的基礎是必要條件，項目所在位置商圈、用戶基數、物業拓展可能性、品牌升級空間，這些都決定了這個項目是否具備調改開發的空間，這是切入存量項目調改的關鍵一步，決定了項目的未來成長性。

而調改升級之后，運營模式有沒有突破物理場、運營能力有沒有承接續航、品牌內容端調整的價值有沒有被持續放大，則是一個項目調改進入“下半場”的關鍵，也決定了項目的經營續航能力。這是袁幸福這么多年來對于傳統商業調改沉淀出的結構模型和深刻理解。

“當我們能夠找到存量項目里的全新價值組合，那么這些商業項目都值得重新再做一遍。”袁幸福如是說道。