來源/聯商專欄

撰文/王谷雨

編輯/吳憂

在談商業類項目工程物業該關注什么前，首先我們先了解什么是商業類項目工程物業管理，商業類項目工程物業管理內容指的是商業項目交付期和運營管理期的關注點，與項目施工方的工程施工存在不同。

眾所周知，一個項目在立項后，規劃施工建設階段，這部分屬于項目前期工作。等到項目基礎建設完成后，需要正式交付給管理方。而在施工建設階段，管理方提出自己對于未來具體經營的一些建議給到規劃設計進行參考。比方說，正鋪的承重墻部分要開闊、衛生間的施工、動線扶梯安排等等，從后續的項目實際經營角度出發提出可行性方案讓項目規劃設計單位進行匹配。

大白話描述，就是后期我要管好項目，前期的設計要為后面的經營管理打好基礎。

層高多少、承重多少、過道寬度、消防管路、店招門頭高度、出風口等等。這些具體的內容是為了后續的項目經營服務，也是為了給未來所招募的商戶提供好的經營服務基礎。究其根本，還是在為了項目后續的可持續經營做鋪墊。

項目前期主要靠的是規劃設計，項目后期主要靠的是運營管理。

前期的規劃設計影響到后期的運營管理。所以多數情況下，會存在甲方、施工方和管理方的扯皮踢球，管理方說甲方或施工方前期工程條件不好，內容很差，影響招商運營等等。而甲方或施工方會說運營管理不好，招商能力不佳等。其實都是相輔相成的內容，所以說更迭類的項目很難操盤的原因就在此，因為前期的工程條件已經確定，如果需要經營調整就涉及到投入改造。

打個比方，我之前遇到過一個項目，敞開式文化商業街區，更換過3家管理方，后面接管時，與甲方溝通需要調整項目結構，比方說敞開街區上方加建膜結構，防止雨雪天氣影響敞開式街區商戶經營。比方說外立面的改造，需要將一切多余的廣告牌剔除，保留主要內容。比方說擴大主入口空間，將外廣場空間擴大，一些不必要的美陳需要剔除，同時影響到外廣場空間擴大的綠化需要硬化處理等等。

這些內容的改變會快速將項目整體進行較大改觀，對于后續的聚客引流和動線引導有著實際性的幫助作用，這部分改造內容主要基于后續項目的經營考量而設定。

今天講的內容主要為兩個板塊兩個階段的思考，兩個板塊為工程和物業，兩個階段為交付期和運營期。

一、交付期的工程和物業管理

一個項目建設完成后，要交付給管理方。這個時候團隊要去接手，主要看幾塊內容，水電燃氣的管網走線和管控點位、外立面幕墻結構、特種設備、控溫和信息設備、出風口、綠化內容、亮化內容、承重內容、廣告位、承重墻體的結構布局、停車場（進出口、車位數量、道閘、編號和指引等）、強弱電、消防、各項內容的收口細節以及施工維保等文字檔案材料。這些內容其實都是圍繞項目未來經營所進行的。水電燃氣等相關硬件設備涉及到各個商戶的后續經營和裝修管控。亮化、廣告位、綠化、停車場、衛生間、主出入口涉及到直觀對客的部分。

這其中的內容總結起來就是看得見的地方和看不見的地方。

重點在看不見的地方，因為看得見的地方都可以通過改造進行一定調整，而預埋的看不見的地方則需要經驗。比方說管道的直徑多少，管道的直徑涉及到后續的排污。管口窄了，后續一堆的餐飲油污垃圾堆積起來容易堵塞泛水。比方說消防，消防對于安裝燃氣有具體要求，必須要露天。因為燃氣的爆炸事件一直在出現，國家新出臺的消防管控內容只會更加嚴格。而燃氣的使用涉及到后續餐飲商戶的招商運營，燃氣生火炒出來的飯菜比電磁爐更有口感，同時也更節約能耗費用，電費比燃氣費要更高，這跟餐飲商戶的經營支出成本直接掛鉤。這些都是一些后續經營的細節性內容，不過多贅述。

其實打個比方就能很直觀理解。當你買了一套精裝修的新房，房產商把房子交付給你后，你最先檢查的是水電氣管路，因為這些涉及到以后的主要生活，然后瓷磚縫、門窗收口等內容。只是商業類的經營性項目會更加復雜一些。大的項目一次性交付幾百個店鋪的內容，未來要形成一個商圈，所以檢查的細項會更多，但本質上都一樣。

歸納起來主要就是物業口多數是管理看得見的地方，工程口是管理看不見的地方。

二、運營期的工程和物業管理

當項目正式拿到手后，管理方團隊開始全面進駐，在此之前會存在幾個月的過渡期。這個過渡期是施工方和管理方共同對接的階段，預估在3-6個月的時間。等到項目拿到手之后，整個管理方的招商率也達到了一定比率，按照萬達的管控要求，在開業前的2個月時間要達到100%，預留2個月的時間給商戶進行裝修。特別的主次力店品牌需要提前進場匹配工程技術條件。

餐飲業態的工程條件相對而言會復雜一些，涉及到上下水和商業用電用氣情況。其它零售、精品、文創相對而言簡單。娛樂體驗業態的商戶對于層高的要求會更高一些。這些要根據具體的商戶經營需求情況進行匹配，常規而言商業類型的經營性項目一般都按照標準要求操作，能夠滿足于日常的工程基礎需求，特別情況下可以采取拆鋪合鋪的方式和接改管道的方式進行調整，在消防管理當中，經營面積和消防通道的設定有一定要求，對此需要專門進行設定。這在購物中心的操作中更加頻繁。在文商旅項目的操作當中，因為每棟建筑都不一樣，所以對工程改造和消防管網設置的情況也存在不同，具體需要一鋪一議。

當項目接手后，即可通知商戶進場裝修，工程物業在這個節點上需要關注跟進。當然主責在于營運口徑，工程物業口徑更多的屬于后端支持。

第一步主要是涉及到品牌裝修圍擋，長高寬要與鋪位的要求結合，對于圍擋的材質常規情況下都采用輕鋼龍骨石膏板材料，表面材質為高清車貼，采用不銹鋼壓條收邊的工藝。畫面這塊重點交由企劃口徑把控。

整個的品牌商戶需要裝修完成后才能經營，施工前需要報備裝修圖紙和效果圖，裝修圖紙當中涉及到店面標識設計圖、安裝詳圖、天花和照明布置圖、墻身裝飾圖、地面圖、機電設施平面布置圖、電氣系統圖、消防/空調系統圖、上下水系統圖和平面圖。如果是餐飲商戶要求做到一鍵閉店設備安裝，標注整個廚房位置，管道圖紙。

在這些基礎施工圖紙的基礎上，要提供具體施工的材料表，這個材料表的內容主要滿足防火阻燃等級，防止在后續經營過程當中，因為操作不當等原因引發火源，阻燃材料在一定程度上可以進行經營性的保護，主要從風險防范的角度出發做出的調整。

而在工藝實施過程中，衛生間、廚房的防水、獨立隔間配置的噴淋煙感裝置、電器中的金屬套管和低煙阻燃線都是一些具體細節上的要求。廚房的內容會更復雜一些，有餐飲區非廚部分和廚房平面圖部分，給出的給排水量（包含管徑和流量）、排油煙量、燃氣供應量、空調制冷量情況都要做管控。這些屬于前期的常規性操作內容。

滿足全部的工程條件審核之后，下一步就是進場施工，這里就是物業具體管控內容。物業部的人員組成實際上就是保安、保潔、綠化養護這部分的內容，相對而言比較簡單，但在具體管起來卻有很多調整。保安管控人員進出、監控室和停車場、保潔打掃衛生、綠化養護就是常規綠植管理。因為這些都是動態管控的部分。

舉例一個購物中心項目常規而言10萬方的經營面積，日均客流在2.4萬人次上下浮動，每天就有2.4萬人次進進出出。你可以聯想一下，你家有一個別墅，每天進進出出2400人，對于現場的衛生環境、綠化綠植都有很多的管理難度，同時，這2400人當中或許會夾雜一些行為不端的人，喜歡故意傷害人、惡意破壞公用設施設備或者盜竊商品的人，這樣管理起來的復雜程度就比較高。

人是最難管理的物種，總會趁著不注意去鉆空子。于是在商戶的裝修團隊進場裝修時，破壞室內瓷磚的、破壞電梯的、破壞通道的、違規施工的情況等都有很多，這個時候物業的人員巡場點檢就會加大頻次。

在規定的施工時間提出要求，比方說裝修材料必須袋裝后手推車進場，手推車輪子要軟橡膠（這樣不會破壞現有的經營性地面），裝修材料需要放在商鋪內，不能隨意堆放在公共部位。這些都是非常細小的內容管控點。

裝修材料的進場管理。主要涉及到天地墻和隔斷部分的內容，要求的防火等級為A級材料。而內部使用的固定家具和裝修飾物的材質防火為B級材料。商場的考慮永遠是安全第一，每一個正鋪都是一個獨立的消防單元，所以防火分區隔墻都是直接砌筑到頂，不能留有空隙。

在具體工程施工和裝修過程中，對于具體的裝修材料合規性把控較為嚴格。常規情況下，商戶是不能私自對整體結構進行拆改，如果因為其他需求跟商場確認后才能施工，同時不能改動外墻的防水，防水層一旦破壞對于一整個墻體立面都會產生影響。

而在內墻或者間隔墻中具體采用輕鋼龍骨隔墻或者輕質隔墻，餐飲的廚房隔墻必須要砌筑到底，厚度最少200mm，這些都是很基礎常規的要求。在給排水、強電、暖通、消防的安排上會要求更多，而消防中要求配置一鍵斷電配電箱，防止突發情況可以切斷電源。

而噴淋、煙感的設定其實主要交由商場的合作單位把控即可。木工和油漆主要還是材料把控，施工上沒有太多特殊性。但是在餐飲品牌的廚房中，對于廚房的排水口過濾網和隔油器、階梯式擋火板、后廚自動滅火系統安裝、應急照明、滅火器這些是必備的內容，而且嚴禁使用移動插排，整個配電箱要距離地面1.5米高，這些要求實際上都是為了后續經營安全所提出的施工具體內容。真正施工執行時，營運、工程和物業三方要著重進行檢查盤點。

隱蔽工程的檢查管理。這部分內容也是重點關注部分，吊頂、布線、走管和墻體分割這些預埋在商戶地面和墻體內、吊裝以上的內容，需要在驗收時留意。

主要的內容可以看得到，還是涉及到商戶裝修、工程施工、進場管控的部分，因為毛坯房交付給品牌商戶后，就相當于新屋裝修，涉及的內容會更多一些。純餐飲業態商戶比其他業態更復雜些，其實復雜的地方主要還是施工和材料安全的管理。道路千萬條，安全第一條。這些內容的首要核心原則就是安全施工、安全生產。一切以安全為首。

上面的諸多內容對一些沒有從事過這些管理的人來說會有些生澀，我用大白話來做些解讀，進一步加深理解。我們還是以買新房裝修來舉例。就好比家里剛買了新房，這次是毛坯房，然后要找裝修公司出圖，再去選裝修材料，然后盯著現場裝修完成施工，每個環節都不能出問題。

同時裝修完成后要檢查水電燃氣的使用情況，確保能夠正常運轉。在施工過程中，家里土工木工完成后，要鋪上保護層，免得后續的進場施工破壞了已經完成的地板瓷磚，要防水也要清運垃圾等。

其實這一整套就是具體的現場施工管理。只不過商業項目的工程和物業管理的攤子會更大，也更加繁雜，因為商業項目首要前提確保現有商戶的安全經營，一戶受到影響，其余商戶也會閉店整頓，所以會更多條條框框，但其本質沒有任何區別。

而很多商業項目的灰色地帶也大多來在這里。一個裝修當中涉及到裝修公司、施工材料、敲墻建筑垃圾清運、施工時間、材料進場等，這里面由很多的細分科目組成。

裝修公司為什么選A不選B，商場指定A進場合作，給B設置門檻不讓進。施工材料中為了便宜用A級材料換成C級材料，用不合規材料替代，價格上更便宜些。敲墻指定合作商，垃圾清運按平方收費等都是非常具體的一些灰色地段內容點，這部分不大容易察覺，但是空間比較大。

所以商業類型的具體經營項目管理過程中，經常會出現工程物業人員對商戶吃拿卡要，多數都出現在這些地方。因為要順利經營，就需要幾個部門聯合簽字確認。有些違規擦邊球的地方，需要疏通才能搞定。

上綱上線的管理，來來回回要求整改，商戶很難吃得消。一是裝修時間周期拉長，影響經營時間（推遲一天開業就意味著少一天的收入）。二是來回整改的基礎費用投入會提升。

我曾經經歷過幾個情況，營運人員擅自給商戶指定裝修公司和垃圾清運單位，從裝修公司和垃圾清運單位拿回扣。也有工程物業人員從施工材料和文件簽字上做手腳，卡著商戶進場經營。最終鬧騰到我這里來，順著情況一摸底了解，原來問題就出在這些細節上。因此在真正現場工程物業具體管控環節，反向思考就能夠看清楚其中的門門道道。

以上內容具體情況具體分析，整體的主線路情況就在此，工程物業的核心關注點基本都已在文中提到。在后續的項目經營時，或許會有一定參考。