出品/Mall先生

撰文/夢(mèng)見(jiàn)電子楊

2025年已過(guò)半，國(guó)內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)正面臨著多方面的挑戰(zhàn)：供應(yīng)過(guò)剩、消費(fèi)分級(jí)、增量模式與存量現(xiàn)狀錯(cuò)配。

5月底，PAG太盟收購(gòu)48個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；6月初博裕基金獲批收購(gòu)北京SKP部分股權(quán)……而在非公開(kāi)市場(chǎng)，諸多頭部開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目也都被擺上了貨架。

從大眾到高端市場(chǎng)，開(kāi)源節(jié)流、甚至“斷臂求生”成為了國(guó)內(nèi)商管公司的“主旋律”。

此前，我們已分別從項(xiàng)目和從業(yè)者兩個(gè)角度，探討過(guò)如何度過(guò)低谷。本次我們嘗試從商管公司的角度切入，看有哪些方式能夠幫助商管公司們成功地穿越周期。

而要探尋這個(gè)答案，我們需要放眼全球。看那些歷經(jīng)多次經(jīng)濟(jì)周期依然保持穩(wěn)健發(fā)展的巨頭集團(tuán)們，是怎么做的。

65年的商業(yè)巨頭

西蒙地產(chǎn)

西蒙地產(chǎn)成立于1960年，總部位于美國(guó)印第安納州，是一家在全球都具備領(lǐng)先地位的商業(yè)地產(chǎn)管理公司。

截至2024年，其在管項(xiàng)目217個(gè)，項(xiàng)目分布于北美洲、歐洲、亞洲和澳洲。

數(shù)據(jù)來(lái)源：西蒙地產(chǎn)2024年年報(bào)

商業(yè)類型涵蓋社區(qū)商業(yè)（Lifestyle Centers）、購(gòu)物中心（Mall）、奧特萊斯（Premium Outlets）、娛樂(lè)主題購(gòu)物中心（The Mills）、社區(qū)生活中心等全類型商業(yè)物業(yè)，同時(shí)還控股兩家商業(yè)管理公司（包括塔博曼88%的股權(quán)，該公司在美國(guó)和亞洲擁有22個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，包括我國(guó)鄭州和西安兩個(gè)熙地港購(gòu)物中心；Klépierre22.4%的股權(quán)，該公司在歐洲擁有14個(gè)購(gòu)物中心）。

2024全年，其租賃收入約59.64億美元，同比增加5.39%，（折合435億元人民幣），租賃凈收入約43.58億美元，同比增加7.01%，（折合318億元人民幣），位于美國(guó)的購(gòu)物中心與奧特萊斯年末出租率達(dá)到96.5%，娛樂(lè)主題購(gòu)物中心年末出租率達(dá)到98.8%，財(cái)務(wù)與經(jīng)營(yíng)兩端均表現(xiàn)穩(wěn)健。

在經(jīng)歷過(guò)石油危機(jī)、全球金融危機(jī)等多次挑戰(zhàn)后，仍然能保持如此雄厚的實(shí)力，西蒙集團(tuán)長(zhǎng)達(dá)65年的發(fā)展歷程，正是一部穿越周期的教科書(shū)。

在經(jīng)濟(jì)周期中

做大做強(qiáng)

縱覽西蒙集團(tuán)的發(fā)展歷史，可以劃分為如下四個(gè)階段：

1 起步擴(kuò)張期（1960-1992年）：

錨定郊區(qū)消費(fèi)紅利

二戰(zhàn)后，美國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)化率從1950年的64%升至1980年的73.7%，中產(chǎn)階級(jí)的崛起推動(dòng)了消費(fèi)升級(jí)，個(gè)人消費(fèi)支出年均復(fù)合增速達(dá)到10.5%。

在這樣的時(shí)代背景下，1960年，MelvinSimon和HerbertSimon兩兄弟創(chuàng)立了Melvin Simon & Associates，也就是今天西蒙集團(tuán)的前身，他們以“郊區(qū)商業(yè)”作為破局點(diǎn)，推出露天購(gòu)物廣場(chǎng)。

依托與西爾斯等零售商的合作，他們投資的第一個(gè)項(xiàng)目于1960年8月在印第安納州布盧明頓開(kāi)業(yè)，并很快在該地區(qū)開(kāi)設(shè)了四個(gè)類似的購(gòu)物中心，開(kāi)啟擴(kuò)張之路。

位于印第安納州布魯明頓的College Mall | 來(lái)源：西蒙地產(chǎn)官網(wǎng)

1964年，他們?cè)诳铝炙拱�打造了首個(gè)室內(nèi)購(gòu)物中心，開(kāi)啟“自建自營(yíng)+長(zhǎng)期租賃”模式。

到了80年代，它們將目光轉(zhuǎn)向那些衰敗的城市中心，以存量更新的形式，年均新開(kāi)2-3家綜合體，進(jìn)一步奠定了區(qū)域商業(yè)龍頭地位。

這一階段，西蒙緊緊跟隨美國(guó)城市和人口結(jié)構(gòu)變化的趨勢(shì)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域站穩(wěn)了腳跟，為后續(xù)的發(fā)展積累了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2 上市并購(gòu)期（1993-2007年）：

REITs驅(qū)動(dòng)資本裂變

1993年，西蒙地產(chǎn)迎來(lái)了重要的發(fā)展節(jié)點(diǎn)，以REITs模式上市融資8.4億美元，創(chuàng)下美國(guó)REITs IPO的紀(jì)錄。

相較于債權(quán)類融資，REITs憑借稅收優(yōu)惠及股權(quán)融資特性（優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、吸引長(zhǎng)期資金），能以更低成本、更高靈活性助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。

這之后，西蒙高舉著現(xiàn)金大鈔，開(kāi)啟了瘋狂的“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”模式——

1993-1996年，通過(guò)5次并購(gòu)，使總資產(chǎn)從17.5億激增至59億美元，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)49.9%；

1998年收購(gòu)Corporate Property Investors，營(yíng)收增長(zhǎng)33.4%，成為美國(guó)規(guī)模最大的商業(yè)資產(chǎn)管理公司并更名為西蒙集團(tuán)；

2004年收購(gòu)切爾西地產(chǎn)進(jìn)入奧特萊斯領(lǐng)域；

2007年收購(gòu)The Mills拓展體驗(yàn)式購(gòu)物中心業(yè)態(tài)。

The Mills at Jersey Gardens | 來(lái)源：西蒙地產(chǎn)官網(wǎng)

通過(guò)資本的力量，西蒙集團(tuán)迅速擴(kuò)大了資產(chǎn)規(guī)模和業(yè)務(wù)版圖，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的影響力與日俱增。

3 危機(jī)轉(zhuǎn)型期（2008-2019年）：

逆周期抄底與體驗(yàn)升級(jí)

2008年金融危機(jī)席卷全球，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也受到巨大沖擊，西蒙集團(tuán)的股價(jià)從2007年高點(diǎn)的約100美元，一度跌至2009年初的約35美元左右。

大量零售商的破產(chǎn)也導(dǎo)致其旗下區(qū)域性購(gòu)物中心的空置率一度逼近10%。

為擺脫困境，在運(yùn)營(yíng)端，西蒙地產(chǎn)大膽顛覆傳統(tǒng)模式，將百貨空間改造為“零售+餐飲+娛樂(lè)”的體驗(yàn)業(yè)態(tài)，同時(shí)面向品牌商推行“基礎(chǔ)租金+銷售分成”的優(yōu)惠租金模式，用更靈活的方法維持主力品牌穩(wěn)定性。

憑借這些舉措，項(xiàng)目在2009年末將出租率維持在了93%，高于行業(yè)平均的85%，并且在后續(xù)年份率先反彈。其股價(jià)更是在2013年回升到150美元以上。

有了運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)作為底氣，讓西蒙集團(tuán)在危機(jī)中看到了抄底的機(jī)遇。

2009年，西蒙以23億美元收購(gòu)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Prime Outlets Acquisition Corp的21個(gè)奧萊項(xiàng)目，鞏固了其奧特萊斯領(lǐng)域的壟斷地位。

Carlsbad Premium Outlets | 來(lái)源：西蒙地產(chǎn)官網(wǎng)

這一階段，西蒙地產(chǎn)憑借過(guò)往的優(yōu)秀商譽(yù)，以及在危機(jī)面前強(qiáng)大的靈活應(yīng)對(duì)能力，在逆境中實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)型和發(fā)展。

4 數(shù)字全球化期（2020年至今）：

雙線破局應(yīng)對(duì)新挑戰(zhàn)

疫情的爆發(fā)為全球商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域帶來(lái)了前所未有的挑戰(zhàn)，這一階段，西蒙集團(tuán)延續(xù)了其在危機(jī)面前的靈活性打法，通過(guò)多維度戰(zhàn)略布局積極破局：

一方面推出ShopSimon電商平臺(tái)，以打通線上線下庫(kù)存的創(chuàng)新模式，有效拉動(dòng)線上銷售增長(zhǎng)，目前的網(wǎng)站年訪問(wèn)量達(dá)到了1.53億次。

西蒙線上商城官網(wǎng)

同時(shí)在全球化布局上，通過(guò)增持歐洲Klépierre股份、拓展亞洲奧特萊斯市場(chǎng)，將國(guó)際業(yè)務(wù)收入占比從5%提升至9%，成功構(gòu)建起“本土+海外”的風(fēng)險(xiǎn)分散體系，通過(guò)跨市場(chǎng)的資產(chǎn)配置，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與抗風(fēng)險(xiǎn)能力的提升。

穿越周期的

核心邏輯

復(fù)盤(pán)西蒙地產(chǎn)的發(fā)展軌跡，其穿越周期的核心邏輯蘊(yùn)含在資本運(yùn)作、商業(yè)模式、布局策略和經(jīng)營(yíng)理念等多個(gè)維度，每一個(gè)環(huán)節(jié)都相互關(guān)聯(lián)、相互支撐，共同構(gòu)成了其強(qiáng)大的抗周期能力，其中如下四項(xiàng)能力尤為關(guān)鍵：

1 REIT投融資驅(qū)動(dòng)資本運(yùn)作

西蒙地產(chǎn)作為美國(guó)最早采用REITs模式的企業(yè)之一，充分利用這一模式的優(yōu)勢(shì)，打通“投融管退”全生命周期鏈條。

自1993年以REITs模式在紐交所上市后，便通過(guò)高頻次資本運(yùn)作積累資金實(shí)力，為后續(xù)穿越周期儲(chǔ)備足了“彈藥”。

通過(guò)REITs西蒙可以打通“投融管退”全生命周期鏈條

當(dāng)2007年市場(chǎng)初顯動(dòng)蕩時(shí)，西蒙精準(zhǔn)捕捉到Mills Corp旗下特色商業(yè)項(xiàng)目的潛在價(jià)值，與對(duì)沖基金合作以7.9億美元完成收購(gòu)，借此豐富了業(yè)態(tài)組合；2009年金融危機(jī)深水區(qū)，又以23億美元抄底負(fù)債嚴(yán)重的Prime Outlets Acquisition Corp的奧萊資產(chǎn)。

這些在周期不同階段的逆向操作，正是得益于REITs創(chuàng)造的韌性融資鏈條。它幫助西蒙通過(guò)低價(jià)擴(kuò)張夯實(shí)了資產(chǎn)基礎(chǔ)，也擴(kuò)大了項(xiàng)目在不同業(yè)態(tài)的投資組合，為跨越周期做好了多元化準(zhǔn)備。

2 多元化業(yè)態(tài)布局的抗風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)勢(shì)

面對(duì)2000年前后美國(guó)零售地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)——購(gòu)物中心同質(zhì)化加劇（存量超4.5萬(wàn)座，1990-2000年區(qū)域型mall坪效復(fù)合增速僅2.1%）與消費(fèi)分級(jí)加速，西蒙果斷用多元化戰(zhàn)略，開(kāi)啟了業(yè)態(tài)革新的征程。

2003年時(shí)，其北美物業(yè)仍以區(qū)域購(gòu)物中心（71%）和社區(qū)購(gòu)物中心（27%）為主，業(yè)態(tài)相對(duì)單一。

但敏銳捕捉到奧特萊斯的抗周期潛力后，2004年以52億美元收購(gòu)切爾西地產(chǎn)，一舉組建奧萊業(yè)務(wù)部。當(dāng)年名牌折扣村數(shù)量達(dá)37家，反超深耕該領(lǐng)域22年的Tanger。

此后在2007年、2009年、2010年，又通過(guò)收購(gòu)The Mills、Prime Outlets等持續(xù)擴(kuò)充傳統(tǒng)購(gòu)物中心以外的版圖，至2018年底，西蒙所擁有的美國(guó)本土奧特萊斯物業(yè)達(dá)到了69處，其中64%來(lái)自收購(gòu)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：西蒙地產(chǎn)2024年年報(bào)

這種“高端購(gòu)物中心（經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期品質(zhì)消費(fèi)）+奧特萊斯（下行周期性價(jià)比消費(fèi)）+綜合娛樂(lè)購(gòu)物中心（全類型體驗(yàn)消費(fèi)）”的全譜系布局，為西蒙從業(yè)態(tài)底層構(gòu)建起了風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制。

3 全球化布局的風(fēng)險(xiǎn)分散策略

在國(guó)內(nèi)開(kāi)啟奧萊“第二賽道”的同時(shí)，西蒙同步洞察到全球市場(chǎng)的“外拓”機(jī)遇——

亞洲中產(chǎn)階級(jí)快速崛起（2000-2010年中產(chǎn)階級(jí)人口增長(zhǎng)2億，奢侈品消費(fèi)年增12%）卻缺乏高端折扣渠道

歐洲面臨奢侈品庫(kù)存壓力

日本市場(chǎng)對(duì)正品折扣的需求正待激活

依托REITs模式和美國(guó)本土低利率周期（2000-2007年美聯(lián)儲(chǔ)基準(zhǔn)利率從6.5%降至2%，西蒙發(fā)行10年期3.5%債券）積累的融資優(yōu)勢(shì)，2005年，西蒙集團(tuán)與摩根士丹利、深國(guó)投商置成立合資公司，以蘇州印象城等項(xiàng)目切入中國(guó)市場(chǎng)；

2007年以8倍市盈率的出價(jià)水平，成功收購(gòu)英國(guó)Chelsea Group歐洲奧萊資產(chǎn)，顯著低于美國(guó)本土12倍的估值水平。

西蒙地產(chǎn)曾通過(guò)與印力集團(tuán)合作在2005年布局國(guó)內(nèi)市場(chǎng)

“本土深耕+海外拓展”的雙輪驅(qū)動(dòng)，讓西蒙構(gòu)建起跨區(qū)域的周期對(duì)沖體系，進(jìn)一步降低了對(duì)單一市場(chǎng)的依賴。

4 靈活理性的經(jīng)營(yíng)端策略應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)

在經(jīng)營(yíng)端，西蒙始終秉持“精準(zhǔn)取舍”的策略：2008年金融危機(jī)期間，將費(fèi)用支出從2007年的25億美元壓減至15億美元，在停止或推遲新項(xiàng)目發(fā)展的同時(shí)，優(yōu)先保障核心項(xiàng)目翻新投入，實(shí)現(xiàn) “好鋼用在刀刃上”；

人員結(jié)構(gòu)方面，在裁員10%優(yōu)化成本的同時(shí)，通過(guò)限制性股票計(jì)劃實(shí)施股權(quán)激勵(lì)，平衡效率提升與團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定性。

租金策略上更展現(xiàn)出它的長(zhǎng)期主義和共生智慧：將原先的租金政策靈活調(diào)整為“低固租+高抽成”模式：如服裝品牌基礎(chǔ)租金降20%，分成比例從5%提至8%，緩解租戶短期壓力，但又在長(zhǎng)期增長(zhǎng)中受益。

最終，當(dāng)我們總結(jié)西蒙的成功要點(diǎn)，這套貫穿“融資-布局-運(yùn)營(yíng)”的全周期策略體系，使其在不同經(jīng)濟(jì)環(huán)境中始終保持“進(jìn)可擴(kuò)張、退可守成”的主動(dòng)姿態(tài)。其核心邏輯的本質(zhì)，正是通過(guò)資本運(yùn)作、市場(chǎng)選擇、經(jīng)營(yíng)深耕的多維協(xié)同，將周期波動(dòng)轉(zhuǎn)化為價(jià)值創(chuàng)造的機(jī)遇窗口。

結(jié)語(yǔ)

回顧西蒙的發(fā)展歷程可以發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)眾多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，其實(shí)都已經(jīng)在復(fù)刻西蒙集團(tuán)起步的第一階段——依托經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)代背景完成規(guī)模化布局，進(jìn)而構(gòu)建起“規(guī)模護(hù)城河”。

但西蒙與國(guó)內(nèi)企業(yè)的差異在于，它能夠借助REITs打通融資渠道，實(shí)現(xiàn)“投融管退”的完整閉環(huán)，從而將原本沉淀在單一項(xiàng)目上的經(jīng)營(yíng)能力，賦能持續(xù)擴(kuò)張的資本運(yùn)作能力。

值得關(guān)注的是，隨著2024年我國(guó)首批消費(fèi)類REITs的成功上市，這一曾被視為“最大不可復(fù)制”的發(fā)展壁壘已逐步被打破。

截止2025年5月底，以購(gòu)物中心為底層資產(chǎn)的消費(fèi)REITs上市發(fā)行的已經(jīng)達(dá)到5只，其中1只已發(fā)布擴(kuò)募信息，另有2只提交上市申請(qǐng)。預(yù)計(jì)今年內(nèi)上市的購(gòu)物中心數(shù)量將達(dá)到10家，且已上市REITs的市場(chǎng)反響非常熱烈。

所以我們有理由相信，后續(xù)會(huì)有更多的優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)公司陸續(xù)上市，取得這張穿越周期的“通行證”。

至此，我們從項(xiàng)目、個(gè)人、商管公司三個(gè)維度完成了“穿越周期”的探討，預(yù)祝大家在行業(yè)變革中找到自己的破局之道，成功穿越周期。