來源/觀點網 

撰文/陳玲 

在2022年，民企能發出一份能盈利的年報實屬不易。

3月31日，新城控股公告披露2022年年報，期內實現營業收入1154.57億元，較上年同期下降31.37%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤13.94億元，較上年同期下降88.94%；實現歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤7.27億元，公司整體毛利率為20.03%。

在極端的市場環境下，新城控股銷售、管理、財務費用率與資產減值損失有所提升，而投資收益、公允價值變動收益則有所下滑。

當中尤為突出的是，2022年，新城控股計提資產減值損失59.57億元，相較上一年的48.37億元增加11.2億元。管理層也指近兩年價格下跌，新城在財務報表內充分反映了計提了相關風險。投資收益亦從22.75億元下滑至5.5億元，同比減少17.3億元；公允價值變動收益也同比減少17.4億元。

“我相信風再大，駱駝總是專注前路，道路再崎嶇，駱駝總能抵達遠方。”參與新城控股業績投資者會的人員轉述董事長王曉松的話表示。

據悉，王曉松于投資者會上表示，2023年是新城大資管落地的元年，在行業邁入新模式的背景下，公司將以輕重并舉的形式繼續堅持住宅+商業雙輪驅動的業務模式。

開發壓力

在主營業務收入中，房地產開發銷售于2022年實現營業收入1048.83億元，同比下降33.67%；主要系公司本期符合房地產銷售收入確認條件的銷售面積較上期減少所致。

年報顯示，2022年新城控股實現結轉收入金額1693.9億元，結轉面積1792.9萬平方米，報告期末待結轉面積2913.6萬平方米（包含合聯營項目）。

期內，新城控股共實現155個子項目竣工交付，竣工面積為2005.36萬平方米（含合聯營項目）；公司共有295個子項目在建，總建筑面積達5367.22萬平方米（含合聯營項目）；公司已售未結轉面積2913.6萬平方米(含合聯營項目)。

對于2023年，新城控股計劃新開工90個子項目，新開工建筑面積742.73萬平方米，其中，住宅項目286.07萬平方米，商業綜合體項目456.66萬平方米；計劃竣工211個子項目，預計竣工總建筑面積1958.69萬平方米，其中，住宅項目1125.63萬平方米，商業綜合體項目833.06萬平方米。

由于2022年銷售市場下行，新城控股銷售受到較大程度影響，全年錄得銷售金額1160.5億元，同比下降50.4%；銷售面積1191.5億元，同比下降49.4%；銷售均價9740元/平方米，同比下跌1.9%；實現銷售回款1329億元，全口徑資金回籠率達到115%。

分區域看，長三角依然是新城控股主要的銷售區域，長三角，中西部，環渤海及大灣區錄得銷售分別占比達到48%，28%，17%，7%。按城市能級看，一線城市、二線城市、長三角三四線城市以及其他地區三四線城市銷售金額占比分別為8%、42%、22%和28%。

一位投資者轉述王曉松對于今年銷售的預測：“今年一季度整體肯定比去年四季度要好，二月份很瘋狂完全出乎我們預料，3月整個市場面有回落，但跟去年任何一個月份對比都是更好的。所以我們也判斷，目前哪怕是有所回落，目前市場依然還是一個復蘇端。”

他預計，今年銷售可能呈現前低后平，前低后高的概率非常小。整體環境只要不發生大的變化，至少在近期一段時間，還是會有10億平方米以上的需求量。“這么大的容量，新城肯定還是有一定的機會的。”

在新增土地儲備方面，2022年新城控股新增商丘和常州2宗土地，總建面28.5萬平方米、總地價27.73億元。

而在新一年的購地計劃上，新城控股依舊保持審慎。據悉，董事會審議通過2023年在不超過200億的范圍內開展房地產投資，管理層于會上表示，公司策略當前積極密切關注投資市場，但確實以保交付為核心，在充分化解風險為前提的情況下，再謹慎開展以區域為深耕的投資。

年報顯示，期末新城控股的可售土地儲備為4915萬平方米，當中54%為純住宅地塊，46%為綜合體地塊。

商業逆勢

期內，在住宅遇到下行壓力的同時，新城控股的物業出租及管理于期內實現收入 92.24 億元，同比增加 15.75%，占公司營業收入占比提升至8.08%；毛利達到67億元，占公司毛利約29.28%；毛利率為72.6%。

報告期內，公司實現商業運營總收入首次超百億為100.06億元（包含：商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車場、多種經營及其他零星管理費收入），同比增長15.82%，占公司業績貢獻比重逐步提高。

期內，新城控股新開業15座吾悅廣場，當中包括南昌等11座重資產吾悅廣場。截至報告期末，公司在全國140個城市布局194座吾悅廣場（157座重資產，37座輕資產），已開業及委托管理在營數量達140座（126座重資產，14座輕資產），開業面積達1319.74萬平方米，出租率達95.13%。

在輕資產方面，2022年，14座管理輸出的吾悅廣場實現商業運營收入7億元，占商業運營總收入7%，較2021年占比提升三個百分點。

對于未來的輕資產擴張，新城管理層透露，長期來看可能更傾向參與小股操盤，投資10—20%的股份，共同開發，同股同權。“從職業管理人和業務方利益驅動性角度來講是更合適的，我們看到市場上大部分資金方，業主方有這方面的需求。”

王曉松指，目前有很多好的項目要有小的資金的投入，有的時候投入幾千萬的裝修改造費用，可以談到一個非常不錯的條件，這樣比去拿五個八個純輕資產的項目回報會更高，而且類似這樣的項目成長性和天花板會更高。

2023年，新城控股計劃實現商業運營總收入110億元，新開業吾悅廣場及委托管理在營項目20座。

投資者會上，新城控股管理層重點提及搭建資管平臺。

觀點新媒體獲悉，3月24日，國家發改委發布規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知，支持消費基礎設施建設。當中提及，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

“這樣從投融建管退能夠形成一個閉環，我相信資金還是會想不動產這方面來流入的。”公司管理層表示，發改委要求REITs未來三年派息率不低于3.8%，公司基本上三年以上的廣場都能夠滿足，目前正在積極溝通，希望盡快把REITs這件事情做成。

王曉松提及，其實之前是靠發債來支撐目前的規模，一直是屬于小馬拉大車的狀態。“這兩年突然之間讓你減肥，減脂，但在減肥過程中也要增肌，不然也會餓得面黃肌瘦，不健康。”

他相信，不管是第三支箭定增，還是REITs放開，可以從這個方面徹底改變目前整個公司的運營狀態和目前小馬拉大車的狀態，會讓未來公司運營更加穩健。

融資來源

吾悅廣場確實是新城渡過這一個“寒冬”的棉襖。正如王曉松所言，新城近200座吾悅廣場，其中65%位于一二線及優質三線城市，這些廣場一方面每年能帶來穩定的經營性現金流，另一方面可為公司融資性現金流帶來幫助。

2022年在監管支持下，新城先后發行10億元2022年度第一期中期票據、10億元2022年度第二期中期票據及20億元2022年度第三期中期票據。同時完成境外優先綠色美元票據發行，募集資金1億美元。期末，該公司整體平均融資成本6.52%，同比下降5BP。

值得關注到的是，持有大量吾悅廣場的新城能夠通過經營性物業貸盤活資產。據管理層介紹，2022年新城控股通過經營性物業貸盤活吾悅廣場22座，替換金額約64億元，為融資性現金流提供了重要補充。

數據顯示，截至2022年末，新城控股的有息負債712.70億元，同比壓降185.97億元；公司合聯營權益有息負債降至60.62億元。在有息負債構成中，38%為開發貸、25%為經營性物業貸、16%為美元債、7%為中票和PPN、6%為商業CMBS、4%為信托、3%為境內公司債、1%為尾款ABS。

管理層介紹，新城吾悅廣場融資余額約為260億元，但整個吾悅廣場資產接近1200億元，吾悅廣場從三個方面可以進一步提升融資資源。一方面，部分資產可以進一步提高抵押率；其次，有近50座廣場沒有融資，可以形成融資增量；另外，有部分吾悅廣場雖然沒有開業但是已經投入了大部分成本投入，隨著開業增加也會有所新增。

“所以我們根據今年一季度的融資完成情況，預計按照當前現行的融資抵押情況下，整個融資余額可以達到700億元，產生400多億的增量。”

截至2022年底，新城控股在手現金余額314.63億元；公司經營性現金流凈額為145.35億元，經營性現金流連續五年為正。

另外，今年3月13日，新城控股發布2023年度向特定對象發行A股股票預案，擬向特定對象發行股票，募集資金不超過80億元，其中24億元用于補充流動資金，其他將投向公司在建項目。

管理層回應，定增計劃已經在3月13日通過董事會審議，3月29日通過股東大會審議，會以最快的速度上報到交易所，申請注冊。